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掘り出し物はどこにある?

村上です。

ファーストペンギンという言葉、
みなさんはご存知でしょうか?

集団で行動している
ペンギンの群れの中から、
天敵がいるかもしれない海へ、

魚を求めて果敢に飛び込む

1羽目のペンギンのことを
ファーストペンギンと呼びます。

最初に飛び込む勇気あるペンギンは、
死のリスクを負う代わりに、
他のペンギンよりエサを多く獲る
ことが出来るため、それが転じて

先行者利益に対する例え

として使われているのです。

ビジネスの世界に例えれば、
AppleのiPhoneなどが、
ファーストペンギンの
典型例では無いでしょうか。

もっと遡れば、
長時間使える白熱電球を発明した
トーマス・エジソンもそう。

私財を投げ打って設立した
ゼネラル・エレクトリック社で、
1,300もの発明と技術革新を
行ったからこそ、現代の便利な
生活が享受出来ているのです。

しかし、そんな
ファーストペンギンについて、
ビジネスの一般論では皮肉にも、

安易に真似しないほうが良い

とされているのを
ご存知でしょうか。

なぜなら、革命的な
サービスを開発することは
あまりにリスクが高過ぎるため、
ごく一部の天才経営者を除いて、

失敗する確率が非常に高い

からです。

100匹のファーストペンギンが
果敢に海へ飛び込んだとしても、
99匹は死んでいるようなもの。

であれば、
闇雲に先行リスクを犯すより、

セカンドやサードのポジションで
確実に成果をモノにする

ことのほうが、ビジネスでは
良しとされているんですね。

不動産投資も同様です。

誰も成し得たことのない
ジャンルを開拓するより、
先人がこれまで歩んできた
王道に沿ったほうが、

より確実に儲かる

というケースが殆ど。

私たち不動産投資家は、
発明家や探検家じゃありません。

自らのポジションを見極め、
リスクと儲けを天秤に掛けながら、
適切な経営判断を行うことが、
求められると思いますよ。

掘り出し物はどこにある?

さて、本題です。

先日、以下のような
コメントをいただきました。

******

数年前、村上社長へ

掘り出し物の物件は
どうすれば見つかるのか?

という質問をさせて
いただいたことがありますが、
それから数年が経った現在も、
掘り出し物には出会えていません。

多くの物件を見ることで、
物件の価値判断力を養うことが
出来たと思いますが、その一方で
いいなと思った物件は
争奪戦になることもしばしば。

どうすれば、より良い物件を
安く買うことが出来るのか?
お聞かせいただけると幸いです。

******

掘り出し物物件が見つからない!
いいなと思った物件も争奪戦に…

という思いは、
不動産投資家であれば、
誰もが経験しているはず。

しかし、見方を変えれば

争奪戦をやっている時点で、
掘り出し物を探していない

という気もするんですね。

今回はそんな、
掘り出し物の物件について、
見つけ出すアプローチを
解説してみたいと思います。

掘り出し物とは?

まず始めに、そもそも
掘り出し物物件とは
どのようなものを指すのか?
改めておさらいしましょう。

ネット辞書のコトバンクによると、
掘り出し物の意味は、

「思いがけなく手に入った珍しい物」
「思いがけなく安い値段で手に入れた物」

とあります。

これを不動産に置き換えると、

「思いがけなく良い物件が安く買えた」

というイメージですね。

でも、よく考えてみて下さい。

・立地や築年数など好条件にもかかわらず
・相場より明らかに安い価格で
・誰でも買える状況で売り出されている

そんな物件が果たしてあるでしょうか?
答えは限りなくノーです。

価値を創造する力

もし仮に、そんな物件があっても、
冒頭のコメントにもあるように、

争奪戦で瞬時に買付が入る

ことになりますし、それ以前に
元付業者がレインズの登録前に
大口の顧客などへ紹介し、
非公開の段階で売れてしまいます。

つまり、ビギナーの個人投資家にとって、
誰もが欲しがるような
掘り出し物を手にいれるチャンスは、
ほぼゼロに等しいということを、
認識しておく必要があるのです。

そもそも、
掘り出し物の物件は現時点で、

誰もその価値を見出していない

ことが重要です。

例えば、誰も目を付けていない
空室だらけのボロアパートを購入し、

・立ち退きをかけて更地にする
・民泊や高齢者向け物件にする

といったアプローチで、
大きな利益を生むことが出来れば、
掘り出し物物件を探すのではなく、

掘り出し物を自ら創造する

ことにつながるのです。

視点を変えて探せ!

ライバル不在の市場において、
自分だけがその価値を見出す。

自分だけが情報を知っていて、
周りはまだ気付いていない…

これが、本当の掘り出し物であり、
投資家同士の争奪戦となる状況で、
そのような物件は存在しません。

数年間、掘り出し物物件を
探してはみたものの、
結局見つからないのであれば、
探す場所や視点を変えた方が、
良い結果が出るはずです。

例えば、先ほど述べたように、
市場で潜在価値が見過ごされている
物件はもちろんのこと、
通常の売り物件においても
業者と太いパイプを構築し、

未公開の相続案件が出たら、
一番最初に情報をもらえる

顧客になるよう努めるなど、
アプローチは幾らでもあるはず。

それらの視点抜きに、
掘り出し物を安く買うことは
まず無理だと考えて下さい。

儲かるかどうか?

一方、市場に出回っている
相場並みの物件は無価値なのか?
というと、そうではありません。

不動産投資において重要なのは、
安いか高いか?ではなく、

儲かるか儲からないか?

だからです。

物件を安く買えたとしても、
空室が埋まらなければ、
全く意味がありませんし、
逆に価格が高かったとしても、
きちんと儲かるのであれば、
投資する価値がありますよね?

そういう意味で、
欲しい物件が見つかったら、
収支をシミュレーションした上で、

儲かる見込みがあるなら、
満額で買付を入れても良い

より良い物件が出て来たら、
ライバルより高く買い上げる

ぐらいの決断力も、
時には必要だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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