村上です。

以前、ニュースで
こんな報道がありました。

埼玉県の川口市が
2024年4月以降、
市内で新築される
ワンルームマンションに、

宅配ボックスの設置を義務付ける

方針を決めたそうです。

その結果、
住人の不在で再配達をする
ドライバーの負担軽減が狙いで、
物流業界で懸念される

２０２４年問題

に対応するとのこと。

確かに、昨今の新築マンションは、
宅配ボックスの設置が当たり前
になって来ているものの、

それを自治体が義務化する

のはどうよ？という気もします。

選択の自由を行政が奪うような
社会主義的な縛りじゃないかと、
何だか残念な思いです。

住人不在による再配達が、
ドライバーの負担を増やしている
ということも理解していますし、
報道のとおり、2024年問題で
流通業界は厳しい局面に
立たされていることも承知しています。

ただ、そこに行政が介入するのは
なんだかな‥という思いも
個人的に否めないんですね。

そもそも、
運送業者の再配達は
追加料金を取るのが
妥当ではないでしょうか？

ドライバーの方も、
預かった荷物の配達先に応じて、
毎日ルートを決めているわけで、
住人が不在だったら、同じ配達を
もう1度やる必要があります。

それを無料でやって来た、
今までがある意味、
恵まれ過ぎていたわけで、
見直す時期に来ているのでは？
というのが、個人的な意見です。

例えば、
スーパーやコンビニの買い物で、
以前はタダが当たり前だった
レジ袋も、有料になった途端

マイバック持参の客が増える

ようになりましたよね？

同じように、
再配達を有料にすれば、

・配達の時間帯を指定する
・配達時刻に合わせて帰宅する

住人が増えるはず。

宅配ボックスもいいですが、
ドライバーの過剰な労働や、
人手不足を軽減するためにも、
再配達の有料化について、
もっと真剣に議論すべきでは？

私には、そう思えてなりません。

物件のコンセプトを決めよう！

さて、本題です。

不動産投資の成否は、
良い物件を安く買うだけでなく、

空室を埋めて満室を維持する

ことも欠かせないですよね？

どれだけ良い物件であっても、
空室ばかりでは意味がないですし、
逆に大したことのない物件でも、
安定的に満室を維持出来れば、
その物件は良物件のはず。

そういう意味で、
空室を埋める物件力というものは、
この投資の成否を大きく左右する
重要なファクターだと言えるのです。

とはいえ、並みいる
ライバル物件との競争において、
自分の物件を率先して埋めることは、
容易いものじゃありません。

オーナーの営業しかり…
広告料の上乗せしかり…

そして、空室を埋めるために
最も重要なポイントなのが、

物件のコンセプトを決める

ということ。

今日は、このことについて
少し解説してみたいと思います。

どんな客を付けるのか？

まず始めに、みなさんは

保有する物件にどんな
お客さんが住みたがるのか？

そのことを、きちんと
想定したことがあるでしょうか。

1DKだから単身者向けか？
3LDKだからファミリーかな？

そのぐらいのイメージは
誰でも持っているはずですが、
たとえ同じワンルームでも、

・大学生
・フリーター
・新卒の社会人
・中年の単身者

どんな客層を付けるのか？
という想定を基に
物件のコンセプトを
決めておいた方が良いです。

なぜなら、

・どんな客層に
・どの程度の部屋を
・どんな状態で
・幾らで賃貸するか

これらが曖昧だと、
物件の企画やリフォームが
効果的に実践出来ない、
コンセプトに乏しい物件
になってしまい、

こんな立地の
こんなアパートに
誰が住むの？

といった失敗事例が、
結構な頻度であるからです。

コンセプトを決めろ！

例えば、具体的な
コンセプトを決めずに、

「こんな部屋を作れば、
　入居者が決まるはず」

ぐらいの気持ちで、
物件を仕上げたとしますよね？

いざ募集を掛けてみても、
並みいるライバルに埋もれて、
全然問い合わせが来ない…

というケースも多いです。

だったら、最初の時点で
どんな客層をターゲットにするか、
きちんと想定しておいたほうが、
客付けはぐっと楽になります。

都心の狭小ワンルームなら、
寝に帰るだけの部屋だから、
インテリアや設備は
極力シンプルにしておこう

とか、

地方から来た新社会人が
このぐらいの物件に住むなら、
どんな動線で収納はどうとか、
どの程度の設備を入れるか？

とか、
想定は幾らでも出来ますから、
それに沿ったコンセプトで
物件を仕上げれば良いのです。

軌道修正すればOK

もちろん、
当初の想定が当たらずに、
コンセプトがずれてしまう
ケースも、十分にあり得ます。

かくいう私自身も、
想定が当たらなかったケースが
少なからずありました。

でも、仮に当たらなくても、
そこから軌道修正しながら
着地点を探せばいいんです。

試行錯誤を繰り返せば、
いつかは正解に辿り着くもの。

ぼんやりしたコンセプトで
いつ来るか分からない客を
首を長くして待っているより、

とにかくもがき続けて
1日でも早い入居を実現

したほうが、
結果は付いてくるものです。

賃貸仲介へリサーチ！

どんな客だって、

人気の高いエリアで
駅徒歩が割と近くて
日当たりが良く
広々とした物件を
安い家賃で借りたい

そう考えています。

でも、そんな夢みたいな
物件はありませんよね？

多くの物件を比較した上で、

家賃は高いけど
便利なエリアにした

とか、

通勤時間は掛かるけど、
間取りの多い部屋を選んだ

など、何かを妥協しながら
部屋を決めているはずです。

では、それらの経緯を
一番良く知っているのは誰か？
賃貸仲介の営業マンですよね。

ですから、物件の
コンセプトを決める際には、

・どんな客層が
・どのくらいの賃料で
・どんな部屋を探しているのか

エリアの賃貸仲介を回って、
詳しくリサーチしてみて下さい。

出来れば、複数の店舗に
挨拶回りを兼ねて聞いてみるのが
効果的だと思います。

満室経営への第一歩は、
物件のコンセプト作りから！

がんばりましょう！

村上