村上です。

みなさんもご存知のように、
少子高齢化はさまざまなところで、
深刻な影響を及ぼしています。

あらゆる業界が人手不足で、

・仕事が回らない
・営業が出来ない

その結果、業績が
落ち込むことになれば、
日本の先行きにも関わる
大きな問題となるはず。

もちろん、不動産投資も
その例外ではありません。

2024年問題とは関係なしに、
輸送や建築業界の働き手は
減少の一途を辿っていますから、
その影響はコスト増となって、
私たちオーナーの収益を
ぎりぎりと削ることになります。

金を上積みしても…
より良い条件を提示しても…

人が回っていない以上、
どうしようもないですよね。

東京都心のように、
それらのコスト増を賃料アップで
回収することが出来ればいいですが、
地方はそうも行かないわけで、
これまでのような実質利回りは
相当難しくなるはずです。

長く続いたデフレによって
私たち日本人はこれまで、
無料や格安のサービスを
当たり前のように
享受して来ました。

しかしそれらも今後、
遠い昔話になる可能性が
高いでしょう。

荷物の再配達は有料になり、
宅配ピザは大幅に値上がりし、
タクシー料金も高額な上に
なかなか掴まらない…

そんな時代が
到来しつつあるのです。

とはいえ、
モノは考えようかも知れません。

今までのサービスが
恵まれ過ぎていただけで、
日本も欧米並みの水準になった
と思えば、それはそれです。

美味しい料理を食べたり
一流のサービスを受けたり
高い品質の商品を買うために

私たちはもっと、
お金を稼ぐ必要があるのです。

不動産投資はもちろん、
あらゆる手段で収入を増やすことが、
今後より一層求められる時代に
なるでしょう。

少なくとも、立ち止まっている
余裕は無さそうですね。

人気の沿線なのになぜ？

さて、本題です。

以下のような
ご相談がありました。

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不動産投資を始めて
5年ほどになります。

・中央線沿線の駅徒歩５分
・25平米の1K×8戸

の木造アパートを所有していますが、
ライバル物件に負けてしまうなど、
近年は短期間の退去が多く、
安定稼働を目指すのは難しいと
感じています。

駅近であるものの、
主要な駅ではないので、
立地の大切さを痛感する
今日この頃です。

＊＊＊＊＊＊

中央線の駅近ともなれば、
近隣の路線と比べても、
人気は比較的高いわけで、

安定した満室稼働が出来ない

というのは、
やや意外にも思えますよね？

今回は、このご相談について
深掘りしてみたいと思います。

さほど難しくない？

まず始めに、
中央線沿線の物件は
人気の駅も多いことから、

満室経営はさほど難しくない

というのが、
私の個人的なイメージです。

よほどの郊外ならともかく、

・新宿区
・中野区
・杉並区
・武蔵野市
・三鷹市

あたりの駅近物件であれば、
ある程度の賃料も取れますし、
１K25平米という間取りなら、
尚のこと人気があっても、
おかしくないと思うんですね。

ではなぜ、安定的に
満室を維持出来ないのか？

その辺を考察してみましょう。

どうして埋まらない？

まず始めに、
ご相談者さんのような、

こんなに良いアパートが
どうして埋まらないの？

というケースは、
世の中に結構あります。

・外観がパリッとして
・室内もそこそこキレイ
・立地も比較的良く
・家賃も相場並み

そのような良物件で、
満室にならないなんて話が、
意外にあったりするのです。

その多くは、短期間で退去する、
大学生や工場労働者向けの
郊外物件だったりするのですが、
ごく一部には、

23区の比較的便利なエリア

でも、そういうことが
たまに起こったりするのです。

なぜか人気の物件もある

その一方で、

なんでこんなアパートが
いつも満室なの？

という物件も、
ごく一部に存在します。

人気の理由は分からないけど、

物件を買った時も…
保有している間も…
物件を売却する時も…

結局、満室で室内が
見れないという物件が、
今まで何度かありました。

そのような物件は別に、

・部屋が特段広い
・賃料が相場より安い
・駅からほど近い

といった、
分かりやすい満室要素が
見当たらないにもかかわらず、
満室続きなんですね。

世の中の99.9%の満室物件は、
満室になる理由がきちんとあります。

しかし中には、そんな理由が
当てはまらない満室物件が
一部には存在するということ。

この業界に長く居る私も、
理解に苦しむ点なのですが、
現実は現実ですから、
受け入れざるを得ません。

数字に表れない何か

今回のケースでは、

・中央線沿線の駅徒歩５分
・25平米の1K×8戸

という、スペック的には
優れた物件だと思われますが、
満室にならないとなれば、

数字に表れない何か

があるように思います。

物件のスペックや計算だけでは、
説明が付かないことも、
幾度か経験していますから、
おそらく、今回のケースも
同様ではないでしょうか。

ですからまずは、

現地に足繁く通って、
物件や街の雰囲気を
自分の目で確かめる

ことをお勧めします。

私たちのような業者でも、
物件概要を見ただけでは、
掴めない要素が、
あったりしますから、
特に初めてのエリアは、
現地に行くことが重要です。

商店街をブラブラしたりとか…
夜に物件まで歩いてみるとか…

肌感覚の情報は、やはり
現地に行かないと得られません。

地道な行動で解決！

また、管理会社の担当者や、
地場の仲介業者を複数訪ねて、
ヒアリングを繰り返すことも
有効だと思います。

マスコミじゃないですが、
現場や現地の声はやはり、
実際に聞いて回るしかありません。

そうやって、1つ1つ
地道な努力を積み重ねることで、
安定的な稼働を実現することが、
最も確実だと思いますよ。

埋まらない…安定しない…

などと悩んでいるより、
まずは行動で解決して下さい。

がんばりましょう！

村上