村上です。

第17期の起業塾「業者に成ろう！」
の宣伝も含めて書いてきましたが、

本日は昨今の情勢における
不動産投資の勝ち方を考えてみます。

昨今の情勢を短くまとめますと、

・インフレ
→物件価格、工事費、金利、その他諸経費

に対して、

・銀行融資が追い付かない
・現金の出費が激しい
・利回りと金利の幅が少ない

要するに、
今までの感覚よりも圧倒的に儲からない、
ということかと思います。

例えば1億円の新築アパート。

10年前は23区(北とか東側)７％代だったのが、
昨今は5％、
よくて6％程度です。

純粋にＣＦが落ちています。
当然10年前と同様にフルローン、
さらに金利も高いので、
そのままでは回りません。

なので相応の自己資金が求められます。
当たり前と言えば当たり前ですよね。

しかし相場というものは常に変化するもの。

今までの日本が30年のデフレとかいう異常事態だっただけで、
世界は上下しながらも右肩上がりを続けていました。

それを取り戻すのであれば、
まだまだこんなものではないかもしれません。

話を戻しまして、
物件購入の入り口の段階で、
今までのシミュレーションでは合わない、
これがとにもかくにもネックなわけです。

人間、
そう簡単に過去の実績や考えを変えることはできませんから。

7％が普通、
6％は高い、
それじゃ儲からない、
不動産はもうオワコン。

本当にそうなのでしょうか？？

これに関しても塾が始まっていらい十数年言い続けていますが、
いつ、
どんな時代であろうが、
買わない理由、
買えない理由は常にあり、

そして目に見える相場というものは、
常にその時代の最高値であり、
誰もが高く感じるものなのです。

なので、
上記の理由だけで買えない、
ということにはなりません。

みなさんが買ってきた時代も、
「高すぎる！」
「儲からない！」
と叫んでいた人は大勢いましたよね。

まぁそれはそれで良いのですが、
ではどうすれば良いのかを、
もう少し具体的に考えてみましょう。

いくつか解決法はありますが、
例えばアセットの種類を分散させ、
ＢＳ思考で考えること。

・新地木造をフルローン=ＣＦ少ない
・地方築古を7割ローン=ＣＦ多い
・小さい築古戸建を現金購入=ＣＦ多い

単体で考えるそれぞれ良し悪しがありますが、
全体でＣＦを回しながら、
ＢＳを整えていく。
これはとても重要です。

さらに上記のＣＦを安定させ、
転売等の短期物件を入れていく。

はい、
もう完全に企業経営であり事業です。

当然すでにこのようにやっている方はいますし、
特別な手法ではないのですが・・・。

初心者の方や一棟目のかたは
物件単体の良し悪しが最重要なのは言うまでもありませんが、

ある程度積み上げている方であれば、
単体よりも全体で考えることも重要なのです。

中長期のCF中心の考え方だけでなく、
中長期でもギリギリいける、

インフレが進めばかなり稼げる、
デフレに戻ると損益分岐点が遅くなる、

しかし現状から
インフレ継続
デフレ逆戻り
どちらに軍配が上がるか・・・、
これは個人個人の考え方に委ねますが、
当然私は前者であります(笑)。

日経10万円、
ドル円300円を10年間言い続けていますからｗｗｗ

また、
物件を見るうえでの指標も少し柔軟にした方が良いかもしれません。

例えば今までは土地値を意識しましょう、
と言ってきました。

1億円のアパートがあったとして、

土地４０：建物６０よりも、
土地６０：建物４０が良いよ、
という感じで。

しかしこれから考えなくてはいけないのが、

土地値は上昇するのか？
下落するのか？

建築費は上昇するのか？
下落するのか？

家賃は上昇するのか？
下落するのか？

物件所在地の人口は上昇するのか？
下落するのか？

これらが大きく動いてくる可能性が高いのです。

今まではボラが極めて低く、
その前提でのシミュレーションでしたが、
今後は全てのボラが大きくなっていきます。

また、
トレンドや希少性、
価値観やライフスタイルも変わっていきます。

今までが変わらなさすぎた、
何故なら失われた30年があったから、
しかしこれからはその反動もあり大きく変わる、
これを前提に考えるべき時です。

そしてその時に柔軟に動き、
勝負をするための力は、
ここにいる多くの方は持っているはずです。

そのための一つの選択肢、
一つの武器として、
業者免許を取る、
業者の稼ぎ方を知る、
これが重要だと思うのです。

不動産屋になる、
のではなく、
業者免許を持っているプロ不動産投資家になる。

そして、

・融資
・規模
・承継
・情報

などを武器に、
勝ちに行きましょう！

Ps.
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