村上です

前回から引き続き、
これからの不動産投資を考えてみます。

まず、
15年ほど前から始まった不動産投資ブームですが、
多くの参加者が勝てたのは、
偶然ではなく必然でした。

なぜならば、
当時の日本、特に首都圏は安すぎた。
30年に及ぶデフレ、
そして超低金利、金融緩和、
日本の構造的なインフレ(超高齢化＆少子化)が重なったためです。

さらに追い打ちをかけたのが、
コロナ、戦争等による世界的な金融緩和=金余りからのインフレです。

前者は確信的事項であり、
後者は結果論ではあります。

では現状はどうか？
これからどうすれば良いか？

「考え方を変えなければ生き残れない」
です。

今までの戦略とは、
・財務三表を駆使した長期シミュレーション
・物件の的確な価値判断
・継続して融資を引き続けるための財務戦略
・良い情報を取得するための仕組みづくり
などですが、

これらの欠点は、
・長期でのシミュレーションが大きく変動しないことが前提
なのです。

具体的には、

・家賃価格(全ての根幹)
・物件価格(入口の価格、出口の価格、銀行評価等)
・運用経費(金利、修繕、空室期間等)

これらが30年間変動しなかったため、
容易にシミュレーションできていたのが、
昨今はそれらのボラが大きくなり、
今までのシミュレーションにあてはめると、
到底購入できる価格水準ではなくなってしまったのです。

要するに、
今までの物差しで物件を見ると、
どれもこれも高い、
数字が合わない、
という状況です。

さらに以前はフル、オーバー、低金利が当たり前だったのに、
自己資金2～３割が当たり前。
属性の水準もより高く求められるようになりました。

では不動産投資はもはや旨味が無いのでしょうか？？

否、
逆だと思います。

誰でも簡単に儲けられると知れれば当然市場は過熱します。
そして参入障壁が高ければ高いほど沈静化します。

現実問題として、
昨今の市場はどうでしょうか？？

過熱していますか？
していませんよね。

ブルーオーシャンからレッドオーシャンになり、
現在は成熟～後退期に入っていると思います。

価格も売出価格は依然として高いのですが、
成約価格はそこまで上がっていないのが現状です。

何故ならば、
いくら相場が上がろうが、
投資物件に対する銀行評価はそこまで上がらず、
障壁だけが上がっているためです。

なので、
熟練者である皆様にとっては、
チャンスが到来していると思うのです。

すでに複数のアパート、マンションを保有し、
潤沢なCFと資産を築き、
銀行、業者とのリレーションも持ち、
経験と積み上げた知識ももっている。

これから参入しようとしている人に対する
アドバンテージは相当なものです。

ここまで聞くと、
確かにそうかも・・・、
と思う方も多いはずですが、

しかしそれでも現状は厳しい。
と感じているはずです。

それで良いのではないでしょうか？？

当初、
不動産投資がここまでメジャーで無い時期に始めた方は特にそうですが、
その時も怖くなかったですか？

前例が無く、
熟練者もおらず、
億単位の借金を背負うわけですから、
相当な勇気が必要だったはずです。

絶対に行ける！という確信はありましたか？
安い、儲かる！という確信はありましたか？

無いはずです。

何時だって投資や事業は厳しいものです。
お金を稼ぐわけですから。

おそらく10年に及ぶ好景気になれ、
ある程度の資産を築くことができ、
チャレンジ精神が衰退しているのではないでしょうか？？

まー、
私も当初は確信を持っていたので、
「とにかく買え、買えば何とかなる！」
と言っていましたし、

現在は、
「慎重に、状況を見て、中長期耐えられるものを・・・」
と弱腰になっているのは否めませんが・・・

ですが昨今の状況を見ていると、
やはりある意味チャンスなのでは？
という思いが日に日に強まっているのです。

停滞を嫌い、
変化を好む。
基本はこのスタンスで生きてきました。

そして現在、
めちゃくちゃ変化してます。
ここは打って出るしかありません。

上でも述べた通り、
「これから10年程度は諸々上がる」
という考えに賛同してくれた方は、

であれば、
これまでの戦略を変える必要がある、
ということにも賛同してくれるはずです。

ではどのように戦略を変えていくのか？？

一つの答えは
「業者になる」
または
「業者のやり方を真似る」
だと思います。

昨年の起業塾のテーマでもありました。
参加者も近年では一番多く、
過去の卒業生が半数を占め、

まさに
「不動産投資は投資ではなく事業」
というCasegoodの精神を体現している方達でした。

では業者になる、
業者のやり方を真似る、
とはどういうことなのか？？

いくつかりますが、

・事業が青天井になる
・融資の幅が格段に広がる
・稼ぎ方の多角化ができる
・引退後の人生が楽しくなる

などでしょう。

次回はこれらについて解説していきます。

Ps.
現在起業塾は
「第16期　一億円の差がつく不動産投資」
の講義が終わり、
個別コンサルの期間となっております。

次回の起業塾第17期は、
8月末から「業者成り」の予定で考えております。

詳細はもう少々お待ちください。