コン・パス代表、村上です。

前回の記事では、

・物件情報を得る

・優良物件を見極める

ポイントを解説しました。

くれぐれも妥協のないよう、
物件選定は慎重にお願いします。

さて、優良物件が見つかったら
次は融資づけですね。

収益不動産は高額な買い物です。

３億円の１棟マンションを購入！

となったら、銀行融資がなくては
はじまりません。

仮にある程度まとまった資金、
例えば現金5000万円持っていたとしても
事業拡大を考えるのであれば全て投入せず
融資を活用するのが良策です。

資産＞借入をキープしておけば
財務的にも問題ありませんし、
流動性の高い現金を温存しておくことで、
以降の物件購入も加速します。

万が一、物件でなんらかの
事故があった場合のリカバリも
迅速に行うことができます。

実際には物件を探しながら平行で
銀行開拓もしておくべきです。

物件が見つかってから融資付け、
では争奪戦に勝てません。

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融資のつく人　＝　買える人

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売主側の心情としては早く確実に
売却したいのが本当のところ。

どれだけ信頼関係を築いても、
もたもたしていたら
他の投資家へ売られてしまいます。

既に銀行と話をしていて、
どれくらいの物件だったら、
融資が受けられそうか。

融資の目処が立っている人のところへ
優良物件は紹介されていきます。

そしてそもそもの話ですが、
銀行の評価目線を理解していないと
物件の見極めもできません。

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銀行評価の伸びる物件を選ぶ

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買い続けるための鉄則です。

売値よりも資産価値が高く、
どの銀行でも融資を引ける物件は
「優良物件」です。

資産評価が高ければ
次の物件に進みやすいですし、
売却も容易になるからです。

また融資額、期間、金利の条件次第で
事業収支も変わってきます。

購入前、物件選びの段階で
銀行評価や融資条件まで想定しておくのが
勝てる投資家への必須条件になります。

・自己資金は極力少なく（融資額は多く）

・返済期間はなるべく長く

・金利はできるだけ小さく

特に返済期間には要注意です。

『自己資金なしで低金利喜んで借りたら
毎月キャッシュが持ち出しになった…』

という方から相談がありました。

よくよく聞くと返済期間が短いために、
月の返済額が大きくなっていたのです。

本当に基本的なことですが、
つい忘れがちです。

融資額、返済期間、金利の
バランスに気をつけて下さい。

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銀行融資の３ステップ

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投資を有利に進めるために、
以下の手順で進めましょう。

Step1. 銀行の審査基準を知る

Step2. よい条件で融資を引ける物件を見つける

Step3. 迅速に融資付けをする

繰り返しになりますが、
融資額、返済期間、金利のバランスが重要です。

以上を踏まえて、
実際に銀行へ行ってみましょう！
と言いたいところなのですが、
ちょっと待ってください。

あなたはどの銀行へ行って、
誰と話をしますか？

銀行開拓は最初のアプローチが肝心です。

間違ったところへ相談に行くと、
ムダ足になってしまう可能性が高いです。

長くなりましたので次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう！

村上