村上です。

昨年からTwitterをはじめています。
それまで興味がなかったんですが、
相当おもしろいですね（笑）

ブログやFacebookを陽のSNSとするなら、
Twitterは陰のSNS。

匿名でツイートする人も多いため、
色々な業界の人が「ココだけの話」を
つぶやいています。

興味深かったのは、
ワンルームの区分マンションを
営業マンが見込み客に売りつける時に
使う収支表が公開されていたことです。

価格は3,000万円ちょっとで、
ローン年数は45年。
そんなに長いローンを引いているのに、
毎月の収支はなんと、3円です。

※これについては、動画も公開しているのでぜひご覧ください。
→https://bit.ly/32lDSpI

支出に固定資産税や修繕費などは
入っていませんから、
初年度から赤字になることは
確定です。

それに加えて、
退去があればリフォーム代がかかりますし、
年数が経てば設備も壊れます。

もう、儲かる見込みが全くないんです。

でもですよ、
不思議なことに、こういう物件を
買う人って、いつの時代にも
一定数は存在するんです。

いえむしろ、
老後の2000万円不足問題が
話題になってから、
売れゆきは伸びているそうなんです。

ちょっと電卓を叩けば、
もしくは、グーグルで調べれば、
「買わない方がいい」ことは明白。

それなのに、
彼らは決して、それをしようとしません。

そしてなぜか、出会ったばかりの
不動産営業マンに感情を揺さぶられて、
押してはいけないハンコを
押してしまう…。

わかっています。
何を買おうが、彼らの自由です。
営業マンだって別に、
違法行為をしているわけではありません。

それでも、どうしたって、
心にモヤモヤした感情が残ります。

私は以前、債権回収の仕事をしていた時、
この手のワンルームマンションの借金が
返せなくなり、苦しんでいる人を
多く見てきました。
その影響もあると思います。

小さな失敗は自分の経験値を上げ、
その後の人生に役立ちます。
しかし、大きすぎる失敗は、
その後の人生の可能性を削ります。

収益不動産を買う時は、
必ず、事前にしっかりと勉強してください。
電卓で計算してください。

数千万円の買い物をするのに、
その手間を省いてはいけません。

ということで、
私のツイッターアカウントはコチラです。
https://twitter.com/conpas_murakami

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儲けるのは誰の仕事？

さて、本題です。

不動産業者との付き合い、
やっぱり大事ですよね？

・日頃から懇意にしておけば
・未公開の物件情報を
・自分ファーストで出してくれる

そんな業者と上手く付き合えれば、
いい物件を買えるチャンスも増えるはずです。

あるいは、こちらの要望をきいて、
親身になって動いてくれる営業マンがいたら、
ありがたいですよね？

じゃあ、いい業者とつながっておけば、
必ず儲かるんでしょうか？

いえ、決してそうではないんです。
矛盾するようですが、本当です。

でもそれって、なぜなんでしょう？

今回は、儲けるのは誰の仕事なのか？
というテーマについて、
一緒に考えてみたいと思います。

業者が勧めてきた物件

実践会員のSさんが、
経験したエピソードを紹介しましょう。

Sさんは、賃貸向けの
区分マンションを購入しようと、
仲介業者に相談していました。

ある日、見つけたオーナーチェンジ物件に、
購入申し込みを入れましたが、
残念ながら交渉はまとまらず…。

そんなSさんのところに、仲介業者は、
同じマンション内の別物件を勧めてきたんです。

買う気満々だったSさんは、
業者を信頼して購入したのですが、
後々、反省することになりました。

というのもその物件、
相場より大幅に高い賃料で、
募集をかけていたんですね。

つまり、適正な賃料に引き直すと、
利回りが確実に低くなるということ。

現状利回りをその物件の実力だと
信じて購入してしまった
Sさんに落ち度があるのは明らかですが、
仲介業者はプロですよ。

募集賃料が適正かどうかなんて、
とっくの前に気付いていたはずです。

業者は味方じゃない！

Sさんのエピソードを通じて、
私が言いたいのは、

・親切なように思える業者も
・決して味方などではなく
・利益相反の関係にある

ということ。

業者は、より高く売れれば、
それだけ多く仲介手数料が入ってきます。

反対に投資家は、
１円でも安く買いたいですよね？

つまり、業者と投資家は
あくまで利益相反の関係であり、
決して味方同士ではないんです。

業者は契約をまとめるのが仕事。

手数料を受け取ってしまえば、
早く次の契約をまとめようと、
他の投資家に舵を切るだけです。

結局、オーナーの賃貸経営が
上手くいくかどうかなんて、
知ったこっちゃないんですね。

良し悪しは自分で決めろ！

もう１つ、頭に入れておいてください。

物件の良し悪しは、
業者が決めるわけじゃありません。

それを決めるのはあくまで、
買主である「あなた」の仕事です。

業者は、契約を数多くまとめて
ナンボなわけですから、
あなたと特別に懇意でもない限り、
いい物件だけを厳選して紹介する
なんてことはありません。

実際、検討すらできない
売れ残りのダメダメ物件を、
大手だろうが地場の業者だろうが、
どこでも抱えていますし、
紹介もしてきます。

それらの玉石混交から、
本当に儲かる物件を見つけるのは、
業者ではなく、「投資家」の仕事なんです。

・業者は契約をまとめるのが仕事で
・あなたの経営コンサルではない

この事実を認識してください。

儲けを出すのは誰だ？

投資家が見るべきは、
業者の良し悪しより、物件の良し悪しです。

・一部上場の大手だから
・地元に精通している店だから
・営業マンがいい人だから

そんな風に思っているようでは、
いい物件なんて買えませんよ。

例えば、○ぼちゃの馬車や、
○ATERUなどは大手が扱っていましたよね？

少しでも真剣に勉強しておけば、
ああいった業者には引っ掛からなかったはずです。

甘いセールストークに騙されて、
言われるがままに買ってしまうから、
痛い目に遭うんです。

あなたは投資家であり、
不動産事業を経営する、立派な社長です。

儲からないものに手を出し、
事業が失敗したところで、
誰も同情してはくれません。

あなたは、儲けたいから不動産経営をやり、
儲かるから物件を買っているんですよね？
つまり、

・儲けるのはあなたの仕事！

この原則を、常に忘れないようにしてください。

がんばりましょう！

村上