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売却時のリフォームってどうよ

村上です。

最近、ツイッター上で
noteを販売している大家を
集団になって叩く人たち
を目にしました。

「内容がつまらない」
「こんなレベルで儲けて」
「この情報は見たことある」

とか、そんな感じですね。

それを見た時、
なんともいえない気持ちに
なりましたね。

そもそも情報なんて、
どこかで見たことがあって
当たり前ですよ。

皆と同じ日本語を使って
その人の経験等から考えをまとめ、
主観を交えたものが文章です。

その文章に価値があるかどうかなんて、
誰にも論じることはできません。
あくまで“主観の違い”でしかないんです。

それなのに文句をつけるなんて、
情報に対する考え方がおかしいですよ。

は? 今さら何言ってんの?
という感じです。

私は、自分が叩かれるのも、
誰かが叩かれるのを見るのも
どちらも不愉快なので、

そういった「叩く人たち」は
速攻でブロックするように
しています。

最近、久しぶりに
自分がブロックした人の数を
カウントして見たら、
半端ない数になっていました。

そのくらい、
人を叩いている人が多い、
ということです。

でもどうして、
自分に危害もないのに、
徹底的に相手を叩きのめす
必要があるんでしょうか?

私の想像ではどうも、
「金儲けに対する反感」
から来ているようなのです。

ネットであれば、

・有料のnote
・アフィリエイト
・ブログのバナー

などを叩きますし、
不動産業界なら、

・仲介手数料が高い
・広告費は違法だ

といった叩き方をします。

「金儲けに走るやつは悪だ」
といわんばかり。

おそらく、こういう人たちは
自分で商売をしたことがないのでしょう。

でも、
人を不愉快にさせて
なんのメリットがあるの?

自分が誰かを叩いているのを
見た人間がどう思うか
想像しないのだろうか?
と理解に苦しみます。

まあ、こうなるともう、
放っておくしかなさそうですね。
(だからブロックしているんですが)

新型コロナウイルスの影響で、
これからまた景気が悪化すると、
儲からない人が増えて、

儲けている人を叩く流れが
一層活発になるかもしれません。

そんな時はスルーに限ります。
人は人、自分は自分です。

他人をどうこう言う人を見たら、
「ヒマなんだな」
と放っておきましょう。

互いに叩き合ったところで、
得るものは何もないのです。

売却時のリフォームってどうよ?

さて、本題です。

出口戦略は、投資の成否を
大きく左右する要素の1つ。

物件を購入する時点で
「売却価格から逆算しつつ
儲かるかどうかを試算する」
ことは、非常に重要なんですね。

とは言え、
出口戦略は未来予測のようなもの。

物件購入当時の読みが
必ず当たるわけではありません。

そんな中である程度
出口を読みやすいのが、
都心の区分マンション。

自分たちが住むために買う
「実需(じつじゅ)の客」
に売却出来れば、

高めの相場で売り抜けられる
可能性が高まります。

そのため、
出口想定としては堅いのですが、
やや高めのハードルも存在します。

それは、
リフォームやリノベーション
なんですね。

個人は太刀打ちできない?

私は以前、
区分の買取再販も業としていたため、
それなりに区分の売却には詳しい方です。

その上での考えですが、
物件を実需の客に売却する際に、
個人でリフォームやリノベを手配するのは、
やめた方がいいと思っています。

というのも、個人でリフォームや
リノベーションを発注すると、
どうしても割高になるからなんです。

そこそこの規模を持つ
プロの買取再販業者
が手がけるリフォームは、

・ユニットバス
・キッチン
・トイレ

などの設備を、
市販の半額以下で仕入れています。

一般の売主が
同じグレードを再現しようとしても
コスト面で太刀打ち出来ないのです。

その差は圧倒的かも…

また、大工などの
職人さんに払う人工(にんく)も、

一般の一見さんに出す見積もりと
何度も継続して発注する業者では

金額の差が倍以上になることが、
ごく普通にあるんですね。

そのため、プロの業者が
200万で仕上がるリノベーションが、

一般個人の売主がやると
400〜500万円に跳ね上がることも、
珍しくありません。

さらに、最新のトレンドや
インテリアの見せ方なども
プロがやると桁違い。

ライバル他社との差別化のために
最新の設備を惜しみなく導入する
場合が多いためです。

つまり、様々な場面で、
プロとの差は圧倒的なんですね。

レッドオーシャンの市場

買取再販の市場は現在、
非常に競争の激しい
レッドオーシャン
の様相を呈しています。

どの業者も利益を削り、
競争に勝とうとしているため

以前のように分厚く儲ける
ような売り方はしなくなっています。

正直なところ、そこに、
一般個人の売主が
リフォームやリノベで勝負
したところで、結果は見えているんですね。

また、自分たちが住むために
中古物件を買う実需の客は、
前の入居者が残した生活臭さを、
極端に嫌うものです。

それだけでなく、
リフォームやリノベのクオリティも、
ある程度の目利きが出来る
場合が多くなっています。

プロに買い取ってもらえ!

まとめると、私は
自分たちが住む実需の客向けの物件で、
安くないコストをかけて
中途半端なリフォームをするなら、

その分を値引きしたと考えて、
買取再販業者に買い取ってもらう
ことをオススメしたいと思います。

もちろん、業者の言い値で
売る必要はありません。

・何社かに声をかけて競争させ
・一番高い業者に売却する

のが、より確実ですね。

売却全般に言えることですが、
資金繰りに困って物件を手放す
ような事情がない限り、

時間をかけてじっくり交渉する
のが、高値売却の基本だと思います。

一棟物はパッと見が大事!

では、実需向けには売れない、
・一棟物のアパート/マンション
の場合はどうでしょうか?

小さな買取再販業者は、
額の大きな物件には
基本的に手を出しません。

売る相手としてはやはり
不動産投資家
が、メインになります。

そうなると、リフォームや
リノベの話は全く変わってきます。

例えば、
外壁を再塗装して見栄えを上げると、
売りやすくなるケースが多いです。

実需の客は中身を重視するが
投資家は外観のぱっと見が大事
だったりするんですね。

一番高く売れる出口を模索する

ただし、収益物件は
コストを掛けて見た目を良くしても
賃料に反映させることが出来ない
ことが多く、

リフォームコストを
物件価格に上乗せする
ことは、あまり期待出来ません。

あくまで、
コスパを考えつつ
売りやすくするリフォーム
に、こだわるべきですね。

このように、
実需向けと投資向けの違いで、
リノベやリフォームは
大きく変わるものです。

自分の物件が一番高く売れる方法
を模索しつつ、柔軟なマインドで
物件購入時に売る相手を想定し、

リフォームの必要性を考える
というのが、ベターだと思います。

がんばりましょう!

村上

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