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地方の投資家が都内に物件を買う時の注意点

村上です。

このところ、
土地から購入して
都内に新築マンションを建てる
サラリーマン大家さんが増えています。

私の勉強会でも、
この件についての質問が
増えていますし、

土地からのマンション新築を
テーマにしたセミナーは、
どこも盛況だと聞きます。

ここ数年は、
中古物件の価格が下がらず、
自分で工夫して新築を建てた方が
利回りが高くなるという
ねじれ現象が続いています。

新築の方が
融資が付きやすい点を考えても、
当然の流れといえるでしょう。

念のため言っておくと、
完成済みの新築物件を買うのとは
違いますよ。

中古物件より高い利回りを狙うには、
土地の購入から始めて、
プランニングなども一通り、
オーナー主導で行う必要があります。

安く仕込んで、高く貸せる(売れる)
ように、様々な工夫を施す。

その結果、中古よりも高い利回りを
実現できるというわけです。

ただし、当たり前ですが
誰にでもできるわけではありません。

新築に取り組むには、
資金的な余裕はもちろん、
時間的な余裕もないと
難しいんですね。

中古なら、銀行と不動産屋さんとの
やりとりで完結できますが、
新築はそれでは終わりません。

完成するまで、銀行以外に
設計士さん、建築会社さん、
内装業者さんなどから、
がんがん連絡があります。

最初は全空ですから、
管理会社さんと連携して、
満室経営への工夫もあれこれと
必要です。

そして新築って、
必ずといっていいほど、
途中でトラブルが起きるんです。

工事の遅れで済めばいいのですが、
最悪、業者がつぶれたり、
担当者がいなくなったりします。

そんなリスクを乗り越えるからこそ、
このご時世で、結構な
利益を上げられるんですね。

私も最近は、
この件をテーマにした発信を
増やしていますので、
ぜひチェックしてみてください。

地方在住の方が、都内を開拓するには?

さて、本題です。

当社の会員さんから、
定期的に来る質問の1つに、

「地方在住者が東京都内で
不動産投資をする際は
何に気を付ければいいですか?」

というものがあります。

東京に住む方から見れば、
「いやいや、東京も地方も
不動産投資で大事なことは同じでしょ」
と思うかもしれません。

しかし、地方の方から見たら、
やはり東京は特別な場所。
金額だってグッと大きくなります。

そう言う意味では、
地方に住みながら東京という
巨大かつ競争の厳しいマーケット
に参入する心理的なハードルは、
想像以上のものがあるはずです。

ただし、
全く無理なわけじゃありません。

都内で物件を持つためのノウハウ
を、きちんと理解して実践すれば、
目的を達成することは可能です。

というわけで今回は、
地方に在住しながら
都内の物件を開拓するには?
をテーマに解説してみたいと思います。

地方在住者は融資が下りない?

初めに、都内を開拓する上で
一番重要なポイントは、

融資を受けられる銀行を、
いかに都内で見つけるか?
ではないかと思います。

地方の古い戸建ならともかく、
都内の物件は土地値が高いため、
融資が投資の絶対条件
となるからです。

しかし、そこで
最初の高いハードル
が立ちふさがります。

というのも、
地方在住の投資家に
都内の銀行は融資を出さない
ことが多いのです。

狙い目の銀行とは?

そこで、多くの地方投資家たちは、

・東京に支店を持つ地元の地方銀行

に狙いをつけようとします。

地元でお付き合いを継続した後、
都内の支店で融資を受ける
という技を使って、
融資を引いているんですね。

例えば、

・阿波銀行
・北陸銀行

などは、
都内でも積極的に営業展開しているため、
地元の投資家が都内の物件を買う上で、
非常に重宝されています。

あるいは逆に、

・地方に支店を出している東京の銀行

に目星をつけて、取引関係を構築し、
都内の本支店で融資を受ける
といったパターンも有効です。

以前はOKだったのが…

実は少し前までは、
東京に法人を作って
都内の銀行で融資を引くというやり方でも、
結果が出ていました。

しかし、数年前に頻発した
1物件1法人スキーム
の問題化によって、

多くの金融機関は個人投資家の居住実態
を重視するようになりました。

その結果、都内に法人を作っても
融資を引けないという状況になり、
その状態がしばらく続いています。

ただし、
それも絶対なわけではありません。

・知人の大家さんからの紹介
・業者経由での紹介を受ける など

都内でのコネクション次第では、
例外でOKが出ることもあるようです。

あなたの土地勘は大丈夫?

と、ここまで融資について
解説して来たのですが…

それ以前に、
地方の投資家にとって、
融資よりも難しい点があります。

それは、

・都内に土地勘があるかどうか?

ということ。

例えば、ひと括りに東京と言っても、
銀座から山谷に至るまで
さまざまなエリアがあるわけです。

その特性を
きちんと理解していなければ、

融資を引いて物件を買ったものの
運営が上手く行かず数年で撤退する
といった事にもなりかねません。
そういった意味では、

・以前は東京に住んでいた
・出張で東京に赴任していた

など、
都内に土地勘のある投資家の方が、
上手く行く確率は高いと思います。

地方在住というハンデ

話を振り出しに戻すようですが、
地方にしろ都内にしろ、

土地勘のないエリアに
何千万〜何億もの物件を買う

ということは、そもそも
すべきではないでしょう。

東京都内の個人投資家が、
札幌や仙台、福岡など
地方のエリア事情をよく知らないように、

地方の方は
東京都内のエリアをよく知らない
ことが多いですよね。

港区など知名度の高いエリアは、
最初から利回りが低いですし、
それ以外のエリアは
土地勘のある投資家が強い。

つまり、
地方在住の投資家は
最初からハンデが大きいと、
言わざるを得ません。

都内のライバルに打ち勝て!

とは言え、
どうしても東京の物件が欲しい!
という方も、中にはいるでしょう。

そのくらいの固い決意があるなら、

・綿密なリサーチを徹底し
・投資できるエリアを絞り
・足しげく都内に通うなどして

なるべく地に足の着いた
投資を心がけるべきだと思います。

すでに十分な土地勘を持ち、
都内で物件を保有している
競合のライバルに打ち勝つ
ためには、

それを上回る行動力が求められる
というわけですね。

がんばりましょう!

村上

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