ADとリフォームどっちが大事？

村上です。

世の中には、
さまざまなフィルターがあります。

例えば、

・各種試験
・採用面接
・銀行融資

など、社会のあらゆる場で、

AとBのどちらを選択するか？

というフィルタリングが
されていますよね？

もちろんそれは、

・性別
・民族や国
・人種

などの差別では決してなく、
純粋なチョイスでしかないのですが、

不動産投資においても、
フィルターは当然のようにあります。

例えば、一部上場企業に勤ている、
高年収のサラリーマンには、

・不動産業者が未公開の情報を出す
・銀行が好条件の融資を提案する

という話が、
それこそゴロゴロしていますが、
あれだって立派なフィルターです。

もしそれが、

年収の低いフリーター

だとしたら、
業者や銀行は相手にしてくれません。

でも、だからといって、

「未公開情報を出さないのはおかしい！」
「融資を断るのは差別的な対応だ！」

などと、声高に叫ぶ人はいませんよね？

業者や銀行だって商売です。

リスクの高い人に対して、
ビジネスを斡旋することはありませんし、
それは立派な経営判断ですよ。

では、そのような
あらゆる社会にあるフィルターを、
克服するためにはどうすれば良いのか？

それは主に、2つの手段があります。

１つめは、
フィルターを超える人間になること。

年収や属性が低ければ、
積極的に転職したり、副業を始めるなどして、
自分の年収ベースを上げるのです。

陸上に例えるなら、
高いハードルを飛び越えるため、
一生懸命に体を鍛えるようなものですね。

そして２つめは、
フィルターそのものを回避すること。

A銀行が融資に難色を示すなら、
B銀行やC信金に話を持ちかけてみる。

そんなイメージです。

もちろん、前者のような
フィルターを超える人間になるのが理想ですが、
実現はそう簡単じゃありません。

であれば、「数打ちゃ当たる」方式で、
クリアしやすいフィルターを探すのも、
十分にありではないでしょうか。

ADとリフォーム、どっちが大事？

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「入居付の際、より多くの
AD（広告費）を払うべきか？
あるいは、
その額をリフォームに充てて
ADを削った方がいいのか？
バランス取りに苦慮しています。」

というコメントを、
いただいたことがあります。

確かに、限られた資金を
どの部分に充てるのか？というのは、
不動産投資を実践する上で、
永遠の課題でもあるのですが、

こればかりは物件による

というのが、正直なところ。

しかし、そんな回答では
課題の解決には程遠いですよね？

そこで今回は、

効果的な資金の配分について

私なりに解説してみたいと思います。

過剰なリフォームは禁物

まず始めに、
資金の配分以前によくある失敗が、

物件のリフォームに対して、
必要以上のコストを掛けてしまう

ことです。

なぜなら、過剰に費やした
リフォームコストの多くは、

賃料に反映することが出来ない

からですね。

おそらく、

・都心エリアの1LDK以上
・賃料10万円以上

ぐらいの物件でないと、
リフォームコストを賃料に転嫁するのは、
なかなか厳しいのではと思います。

例えば、当社の会員さんが
保有するような単身向けの物件だと、
賃料が5万円6万円程度の物件に、
いかに綺麗なリフォームをしても、

見た目や設備の充実より、
賃料の安さを優先する

という入居者さんが多いはず。

要は、費用対効果が低いんですね。

リフォームはコスパが大事

逆に、費用対効果の高い
リフォームを行うことが出来れば、

・利回りがアップする
・賃料が維持しやすい
・空室がすぐ埋まる

と、いいことずくめですから、
自己資金が多い少ないはさておき、

コスパの良いリフォームを心掛ける

というのは、
不動産投資の成功に直接つながる
ことになるはずです。

もちろん、

どれだけ良いリフォームをしようと…
どれだけ素敵な物件に仕上げようと…

お客さんが付かなければ、
ただの空室でしかありません。

そう言う意味で、ADの存在を
軽く見ることは出来ないと思います。

続いて、ADの割り振りについても、
考えてみましょう。

ADも大事だけれど…

ADを多く積むメリットとしては、

・営業マンをやる気にさせる
・ネットに掲載する広告が増える
・物件検索で引っかかりやすい

その結果、入居付けも
格段に増えることとなります。

ただし、以前のような

やり手の営業マンがゴリゴリに決める

という、昔ながらの入居付けは、
ネットがこれだけ発達した近年では
だいぶ影を潜めてしまいました。

それよりも、
ネットで物件の良さが伝わるような、

・写真映えのする内装や設備は？
・カメラや広角レンズの選択は？
・天候や日時、ライティングは？

そんな、

いかに綺麗な写真を撮れるか？

という部分にフォーカスした方が、
お客さんに訴えかける可能性は
高いと思います。

物件によって配分は変わる

今回の話をまとめてみると、

・コスパに優れたリフォームを行って
・見栄えの良い画像を効果的に撮影し
・ADを積んでネットでの露出を増やす

というのが、
もっとも効果的なアプローチですね。

ただし、それはあくまで一般論。

物件の立地や所在エリアによって、

・人気エリアで利便性が良い
・駅徒歩が短く買い物も便利

こんな物件であれば、
ADの配分をあまり増やさなくても、
入居は決まりやすいものですし、

逆に、郊外の駅から遠い物件などは、
積極的に入居付けをしなければ、
空室を埋めることは出来ませんから、

ADを積極的に活用する

ことで、
早期の入居を目指すべきです。

管理会社と相談しよう！

ただし、この配分については、
オーナーの独断に頼ることなく、

物件の管理会社とよく相談する

ことも重要です。

先ほど述べたように物件によって、

・リフォームを頑張るべきか？
・ADを積み増した方がいいのか？

その辺のさじ加減は、
オーナーより管理会社のほうが、
リアルに把握しているからです。

管理会社のデータや、
意見などを積極的に反映した上で、
ベストな費用対効果を目指す
空室対策を行ってみてください。

がんばりましょう！

村上

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