村上です。

自分で言うのも何ですが、
私はどんなことにおいても、

イメージトレーニング

を欠かさない人間だと思っています。

例えば、
仕事で営業に行くことがあれば、

こう話を切り出して…
こうなったらこうして…

といったイメトレを必ずしていますし、
それで結果が出たことも多々あります。

今まで経営者を続けて来れたのも、
イメトレの存在が大きかったと、
改めて感じるんですね。

その一方、

イメージ通りに事が運ぶか？

という点も、
あまり気にしたことはありません。

あくまで、イメージはイメージ。
実際にどうするかは、その場に任せる。

といった感じ。

そのほうが、柔軟に軌道修正出来ますし、
相手の出方を伺う余裕も生まれるはずです。

まぁ、そんな私のイメトレですが、
とにかく

なるべく多くのイメージを考え、
仮説を立てた上で行動に移し、

・仮説が合っていればそのまま進む
・間違っていたらその場で修正する

ことの繰り返しですね。

それに対して、
当たった外れたはナンセンス。

もしも、イメージ通りに事が進んだら、
予知能力者になった方がいいですし、
株だって毎回大勝ちですよきっと（笑）

まぁ、そんな冗談はさておき…

日常のどんな事柄であっても、
イメトレすることが重要だと思います。

別に、明日の朝起きて
何を食べるか？何をするか？
でもいいですし、

会社に出勤したら、
こんなことがあるんじゃないか？
上司からこんな事を言われるのでは？

とにかく、何だっていいんです。
大事なのは、イメージすること。

それは、不動産投資も同じです。

この物件を買ったとしたら、
どんな投資が出来るのか？

儲かるのか？儲からないのか？

より確実に儲けるためには、
どの程度指値を入れれば合うのか？

そんなことを、
より詳細にイメージしてみてください。

別に、イメージが外れたとしても、
随時軌道修正すればいいんです。

大事なのは、イメージすること。
そしてそれを、
行動に移すことだと思いますよ。

隣地のガス管が越境している！？

さて、本題です。

当社の会員さんから、

＊＊＊＊

所有物件の隣にある築古のアパートから、
ガス管が自分の土地に越境しています。
買った時には越境を知らなかったのですが、
売却時にデメリットはあるでしょうか？

＊＊＊＊

というご相談をいただきました。

私の個人的な第一印象としては、

買った時に越境を知らなかったというのは、
仲介の重要事項説明が不十分だったわけで、
重説義務違反で手数料を返還してもらえ！！

という感じなのですが、
そのことはさておき…

隣地のガス管が敷地を通っている

こと自体は、売却時において
ありのままに説明するしかないでしょう。

今回は、
そんなテーマで書いてみたいと思います。

どこにガス管があるの？

まず始めに、隣地のガス管が
自分の土地に越境しているとなれば、

その配管がどこを通っているか？

を、特定する必要があります。

仮にガス管が、建物以外の
更地に掛かっているぐらいであれば、
さほど大きな問題ではないものの、

建物の下を通過している

なんてことになれば、
たまったものじゃありません。

さらに、ガス管はインフラですから、

こちらが勝手にどうこう出来ない

わけで、
厄介であることは間違いありません。

越境しているガス管が、
どの位置を通過しているのか？

管轄するガス会社に調査を依頼し、
場所の特定をしてもらってください。

旗竿地は越境が起こりやすい

また、越境でよくあるのが、

・旗竿地

いわゆるシキエン（敷延）の場合です。

わざわざ狭い通路に合わせて、
配管を迂回させるより、
隣地の所有者に了解を得て、
配管をショートカットする。

といったケースは、
どこにでも存在するんですね。

特に、旗竿地以外の隣地も、
同じ所有者だったりすると、

区画に関係なく自由に配管している

ということが珍しくありません。

そういう意味で、旗竿地は

配管が越境している可能性が高い

物件として、
注意しておく必要があるでしょう。

越境自体は珍しくない

そもそも、越境自体は
さほど珍しいことじゃありません。

言うまでもありませんが、
土地というものは必ず、

平面かつ四角に区画されている

わけじゃないですよね？

・土地の形状
・傾斜の有無
・インフラの位置

などによって、
全く同じ土地はないわけで、

止むを得ない理由で、
隣地にインフラが越境している

ようなケースは、
エリアや立地によって
ごく当たり前に起こるものです。

さらに、
自分の土地が越境されている以外にも、

ウチのインフラが隣地にお邪魔している

といったこともありますから、
物件を扱う仲介が事前に調査した上で
越境の有無をきちんと把握し、

・物件の購入をどうするか？
・価格交渉で指値すべきか？

買主がその判断を、
慎重に行う必要が出てきます。

手数料は返してもらえ！

また、話をぶり返すようですが、
ガス管の越境を知らなかったというのは、
明らかに重要事項説明のミスです。

私だったら、準備して揉めに行き（笑）
手数料ぐらいは取り返したいぐらいです。

そもそも、重説において
配管の図面添付は必須ですよ。

まぁ、相談者さんから
契約書や重説は見てませんから、
一概にこうとは言えませんが…。

後は、越境している隣地の所有者に対し、

将来的にその物件を解体したり、
土地を掘るようなことがある場合に備えて、

・覚書を一筆書いてもらう

ことをお勧めします。

例えば、

「次回の土地掘削時には、
配管を越境しない形に直します」

といった内容ですね。

覚書を書いてもらうこと自体は、
別に揉めることはないと思います。

後回しはダメですよ！

以上の点を踏まえた上で、
今回の相談者さんには、

・隣地の所有者と越境について確認する
・今後に備えて覚書を一筆書いてもらう

と共に、仲介に対しては、

・重説義務違反で手数料の返還を求める

ぐらいのことは出来ると思います。

いずれにせよ、
越境の問題は後回しにせず、
なあなあで収めてはいけないと思いますよ。

がんばりましょう！

村上